Trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất là một quy trình phức tạp và quan trọng. Thường thì, việc này yêu cầu các chủ thể phải xin phép từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên, có những trường hợp mà việc chuyển mục đích sử dụng đất không yêu cầu phải xin phép từ cơ quan chức năng. Bài viết này, Công ty Luật Apolo Lawyers sẽ đi vào chi tiết về các trường hợp và quy định liên quan đến việc chuyển mục đích sử dụng đất mà không phải xin phép, đồng thời phân tích các yếu tố pháp lý và thực tiễn liên quan đến quản lý và sử dụng đất ở Việt Nam.
Chuyển đổi mục đích sử dụng đất là quá trình thay đổi mục đích sử dụng ban đầu của một khu đất sang mục đích sử dụng khác, thường được quy định rõ trong các quy hoạch quyền lực địa phương và quốc gia. Việc chuyển đổi này có thể bao gồm từ mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đô thị, từ đất trồng cây cối sang đất xây dựng, hoặc từ đất dự trữ đất nông nghiệp sang đất công nghiệp, và nhiều hình thức khác nhau tùy thuộc vào quy hoạch và nhu cầu sử dụng đất đai tại từng địa phương. Cụ thể, theo khoản 1 Điều 121 Luật Đất Đai 2024 có 07 trường hợp phải xin phép khi chuyển mục đích sử dụng đất gồm:
|
STT |
Đất ban đầu |
Đất được chuyển đổi |
|
1 |
Đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất |
Đất khác trong nhóm đất nông nghiệp |
|
2 |
Đất nông nghiệp |
Đất phi nông nghiệp |
|
3 |
Đất khác |
Đất chăn nuôi tập trung (Để chăn nuôi tập trung quy mô lớn) |
|
4 |
Đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất |
Loại đất phi nông nghiệp khác được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất |
|
5 |
Đất phi nông nghiệp không phải là đất ở |
Đất ở |
|
6 |
đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh |
Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp
|
|
7 |
đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại dịch vụ |
Đất thương mại dịch vụ |
Do đó nếu không thuộc 7 trường hợp nêu trên thì người sử dụng đất không cần xin phép để chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Trường hợp sử dụng đất có nguồn gốc là đất ở hoặc đất phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài phù hợp quy định của pháp luật đã chuyển sang sử dụng vào mục đích khác mà nay có nhu cầu chuyển lại thành đất ở và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
Xin phép để chuyển mục đích sử dụng đất 2024
Ngoài ra để phù hợp với quy hoạch sử dụng đất ở cấp huyện hoặc quy hoạch chung, quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị thì việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất cũng phải phù hợp với các trường hợp nêu trên. Cụ thể tại Điều 116 Luật Đất đai 2024.
1. Căn cứ giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất là văn bản phê duyệt kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
2. Căn cứ giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất là văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đấu thầu.
3. Căn cứ giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 5 Điều này, như sau:
a) Đối với dự án thuộc danh mục quy định tại điểm b khoản 3 Điều 67 của Luật này thì căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và quyết định đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư công hoặc quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư hoặc quyết định chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở hoặc văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư.
b) Đối với dự án quy định tại khoản 4 Điều 67 của Luật này thì căn cứ vào quyết định đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư công hoặc quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư hoặc quyết định chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở hoặc văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư.
4. Trường hợp quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư dự án có phân kỳ tiến độ hoặc việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo tiến độ thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quyết định việc giao đất, cho thuê đất theo tiến độ của dự án đầu tư, tiến độ thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
5. Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
6. Căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật về đầu tư được thực hiện theo quy định của Chính phủ.
7. Chính phủ quy định chi tiết về việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Bộ Tài Nguyên và Môi trường từng có Thông tư 33/2017 để quy định về 05 trường hợp khi chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động đó là:
1. Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm.
2. Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm.
3. Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm.
4. Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.
5. Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ. Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.
Điều 227. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép quy định của Luật này được thực hiện theo trình tự, thủ tục như sau:
1. Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.
2. Cơ quan có chức năng quản lý đất đai kiểm tra các điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp hồ sơ chưa bảo đảm quy định thì hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung hồ sơ và nộp lại cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai.
3. Cơ quan có chức năng quản lý đất đai có trách nhiệm sau đây:
a) Đối với trường hợp áp dụng giá đất trong bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất;
b) Đối với trường hợp xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất; tổ chức việc xác định giá đất, trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Xin phép để chuyển mục đích sử dụng đất 2024
Theo đó, Luật đất quy định thủ tục xin phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
Bước 1: Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất
Bước 2: Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ
Cơ quan có chức năng quản lý đất đai kiểm tra các điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất.
Trường hợp hồ sơ chưa bảo đảm quy định thì hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung hồ sơ và nộp lại cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai.
Bước 3: Người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật.
Bước 4: Cơ quan có chức năng quản lý đất đai chuyển hồ sơ đến tổ chức đăng ký đất đai hoặc chi nhánh để thực hiện việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính và trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất.
Lưu ý: Trường hợp thực hiện nhận chuyển quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất thì được thực hiện thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.
Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất là một quy trình phức tạp, ảnh hưởng trực tiếp đến phát triển kinh tế-xã hội và bảo vệ môi trường. Việc thực hiện việc này phải tuân thủ các quy định pháp luật về đất đai, đảm bảo công bằng và bền vững. Mặc dù có những trường hợp không phải xin phép, nhưng các tổ chức, cá nhân nếu không tuân thủ quy định có thể phải chịu các hậu quả nghiêm trọng về pháp lý và tài chính. Do đó, việc nắm rõ các quy định pháp luật và thực hiện một cách có trách nhiệm là rất cần thiết đối với các bên liên quan trong quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
>>>Xem thêm: Gậy bóng chày để trong xe để phòng vệ có bị xem là vũ khí không?
>>>Xem thêm: Hướng dẫn về xử lý hình sự hành vi khai thác, mua bán trái phép thủy sản
APOLO LAWYERS
English
Tiếng Việt