Trong quá trình thuê nhà, không ít trường hợp các bên xảy ra tranh chấp liên quan đến việc một trong hai bên đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Việc đơn phương chấm dứt hợp đồng này có thể phát sinh do nhiều nguyên nhân khác nhau như bên thuê hoặc bên cho thuê vi phạm nghĩa vụ, hoặc vì lý do khách quan. Bài viết sau sẽ phân tích những quy định của pháp luật liên quan đến tranh chấp này, đồng thời đưa ra các giải pháp để xử lý khi xảy ra tranh chấp. Bạn có bất kỳ khó khăn, thắc mắc cần được tư vấn hãy liên hệ ngay với Công ty Luật Apolo Lawyers (Hotline 0903.419.479) để được đội ngũ hỗ trợ sớm nhất!
Theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng thuê nhà là một loại hợp đồng thuê tài sản, trong đó bên cho thuê có nghĩa vụ giao nhà cho bên thuê sử dụng và bên thuê có nghĩa vụ trả tiền thuê đúng thời hạn. Cụ thể, quyền và nghĩa vụ của các bên được quy định như sau:
Bên cho thuê: có nghĩa vụ giao nhà đúng thỏa thuận, bảo đảm quyền sử dụng nhà của bên thuê không bị xâm phạm trong suốt thời gian thuê. Đồng thời, bên cho thuê phải bảo dưỡng nhà, sửa chữa khi có hư hỏng lớn trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Bên thuê: có nghĩa vụ sử dụng nhà đúng mục đích, trả tiền thuê đúng hạn và giữ gìn tài sản thuê. Bên thuê phải trả nhà khi hợp đồng hết hạn hoặc khi hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng.
Hợp đồng thuê nhà được điều chỉnh bởi Luật Nhà ở 2023 và Bộ luật Dân sự 2015. Hợp đồng này là sự thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê về việc sử dụng tài sản (nhà, đất) trong một khoảng thời gian nhất định, với nghĩa vụ trả tiền thuê.
Việc lập hợp đồng thuê nhà bằng văn bản được khuyến khích để đảm bảo quyền lợi cho các bên và làm cơ sở pháp lý cho việc giải quyết tranh chấp sau này.
Đơn Phương Chấm Dứt Hợp Đồng Thuê Nhà
Theo Điều 172 Luật Nhà ở 2023, các bên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trong những trường hợp sau:
Bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 172, như: nhà ở thuộc tài sản công, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp cho thuê không đúng thẩm quyền hoặc không đúng đối tượng hoặc không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở; Bên thuê không trả đủ tiền thuê; Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích đã thỏa thuận, tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê hoặc chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê…
Bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu bên cho thuê không bảo đảm quyền lợi, chẳng hạn như không sửa chữa, bảo trì tài sản theo thỏa thuận hoặc gây cản trở đến việc sử dụng tài sản.
Do đó, việc phát sinh tranh chấp hợp đồng thuê nhà do đơn phương là xuất phát từ việc vi phạm các quyền và nghĩa vụ của các bên bị xâm phạm theo hợp đồng thuê và xác định theo quy định nêu trên thì một bên sẽ được xem là đơn phương chấm dứt hợp đồng nêu thỏa mãn đủ điều kiện theo điều khoản nêu trên.
Khi xảy ra tranh chấp liên quan đến việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà, các bên nên thực hiện các bước sau:
Thương lượng: Thương lượng là giải pháp đầu tiên và tối ưu nhằm giảm thiểu thời gian và chi phí. Hai bên có thể cùng ngồi lại và thỏa thuận cách giải quyết hợp lý.
Hòa giải: Nếu thương lượng không thành công, các bên có thể nhờ bên thứ ba làm trung gian hòa giải.
Tòa án: Khi các biện pháp hòa giải không đem lại kết quả, bên bị thiệt hại có thể khởi kiện ra tòa án để bảo vệ quyền lợi của mình. Tòa án sẽ dựa trên các quy định pháp luật và các thỏa thuận trong hợp đồng để đưa ra phán quyết.
Đơn Phương Chấm Dứt Hợp Đồng Thuê Nhà
Trong trường hợp tranh chấp, quyền lợi và nghĩa vụ của các bên cần được bảo vệ:
Bên cho thuê: Có quyền yêu cầu bên thuê trả lại tài sản và bồi thường thiệt hại (nếu có). Bên cho thuê cũng có nghĩa vụ hoàn trả tiền cọc cho bên thuê nếu không có thỏa thuận khác trong hợp đồng.
Bên thuê: Có quyền yêu cầu bên cho thuê hoàn trả tiền thuê cho thời gian chưa sử dụng tài sản (nếu hợp đồng bị chấm dứt không đúng lý do). Bên thuê cũng phải trả lại tài sản đúng thời hạn và trong tình trạng như đã nhận.
Để tránh các tranh chấp liên quan đến việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà, các bên cần chú ý một số vấn đề sau khi ký kết hợp đồng:
Quy định rõ ràng các điều khoản: Hợp đồng cần quy định rõ quyền và nghĩa vụ của mỗi bên, đặc biệt là các điều khoản liên quan đến việc đơn phương chấm dứt hợp đồng.
Xác định rõ căn cứ chấm dứt hợp đồng: Các điều khoản về việc chấm dứt hợp đồng cần được làm rõ, bao gồm các trường hợp một bên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và các hậu quả pháp lý liên quan. Đặc biệt các hậu quả đối với việc đơn phương là phải bồi thường thiệt hại, chịu khoản phạt vi phạm (nếu có thỏa thuận).
Lưu trữ bằng chứng: Các bên nên lưu trữ các tài liệu, bằng chứng liên quan đến quá trình thực hiện hợp đồng như biên nhận tiền thuê, biên bản bàn giao nhà, nhằm làm cơ sở pháp lý khi xảy ra tranh chấp.
Tranh chấp do đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà theo Luật Nhà ở 2024 có thể dẫn đến nhiều vấn đề phức tạp. Việc hiểu rõ quy định pháp luật và thực hiện đúng thủ tục là rất quan trọng. Nếu bạn gặp khó khăn trong việc giải quyết tranh chấp, việc tìm kiếm sự tư vấn từ chuyên gia pháp lý là cần thiết để bảo vệ quyền lợi của mình một cách tốt nhất.
APOLO LAWYERS
English
Tiếng Việt