Một bên muốn trả nhà hoặc lấy lại nhà trước thời hạn nhưng bên còn lại không đồng ý. Có trường hợp hai bên chấp nhận việc kết thúc quan hệ thuê nhưng lại tranh chấp tiền đặt cọc, tiền thuê đã thanh toán, chi phí sửa chữa hoặc yêu cầu bồi thường. Cũng có trường hợp một bên cho rằng phía còn lại đã vi phạm hợp đồng nên muốn chấm dứt ngay, trong khi căn cứ và hậu quả pháp lý vẫn chưa được làm rõ.

Trong những tình huống như vậy, quyết định chấm dứt hợp đồng không nên chỉ dựa trên cảm nhận rằng bên kia “đã vi phạm”. Cần kiểm tra hợp đồng đã ký, loại tài sản thuê, mục đích thuê, diễn biến thực tế, chứng cứ, quy định về báo trước và các nghĩa vụ tài chính còn tồn tại.

Theo Bộ luật Dân sự năm 2015, việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải có căn cứ từ thỏa thuận của các bên hoặc quy định của pháp luật. Nếu một bên chấm dứt không có căn cứ, chính bên đó có thể bị xem là bên vi phạm nghĩa vụ. Quan hệ thuê còn phải được xem xét trong khuôn khổ các quy định về hợp đồng thuê tài sản, đặt cọc, trách nhiệm do vi phạm nghĩa vụ và bồi thường thiệt hại.

Nếu đối tượng thuê là nhà ở và thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Nhà ở hiện hành, các quy định chuyên ngành về thuê nhà ở cũng cần được xem xét. Ngược lại, với mặt bằng kinh doanh hoặc những giao dịch có tính chất khác, không nên máy móc áp dụng toàn bộ quy định dành riêng cho thuê nhà ở mà phải xác định chính xác đối tượng hợp đồng và thỏa thuận cụ thể.

Vì vậy, khi khách hàng cần luật sư tư vấn chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn, vấn đề quan trọng không phải là tìm một câu trả lời chung rằng “được chấm dứt” hay “không được chấm dứt”, mà là đánh giá một hồ sơ cụ thể trước khi khách hàng thực hiện hành vi có thể làm phát sinh tranh chấp.

Luật sư trao đổi với khách hàng về hợp đồng thuê cần chấm dứt trước hạn

Những tình huống thường cần luật sư tư vấn

Nhu cầu tư vấn có thể phát sinh từ cả bên thuê và bên cho thuê.

Bên thuê nhà để ở có thể muốn trả nhà trước hạn vì điều kiện sử dụng không còn phù hợp với thỏa thuận, nhà có vấn đề chưa được khắc phục hoặc quan hệ giữa hai bên đã phát sinh tranh chấp.

Bên thuê nhà để kinh doanh hoặc doanh nghiệp thuê mặt bằng thường phải cân nhắc nhiều vấn đề hơn. Ngoài tiền thuê và tiền cọc, họ có thể đã đầu tư vào hệ thống điện, nước, nội thất, biển hiệu, thiết bị, kho hàng hoặc các hạng mục cải tạo gắn với địa điểm thuê.

Ở chiều ngược lại, cá nhân cho thuê hoặc chủ nhà có thể muốn lấy lại tài sản trước hạn vì cho rằng bên thuê chậm thanh toán, sử dụng sai mục đích, tự ý sửa chữa, cho thuê lại hoặc vi phạm nghĩa vụ khác.

Một số tình huống thường khiến khách hàng cần luật sư hỗ trợ gồm:

bên thuê muốn trả nhà trước thời hạn nhưng lo mất tiền cọc;
bên cho thuê muốn lấy lại nhà nhưng chưa xác định căn cứ và thời hạn báo trước;
một bên cho rằng bên kia vi phạm nhưng chứng cứ chưa rõ;
đã gửi thông báo chấm dứt nhưng bên kia phản đối;
đã trả tiền thuê trước nhiều tháng;
đã đầu tư chi phí lớn vào mặt bằng;
phát sinh tranh chấp về tài sản còn để tại nhà thuê;
bên kia yêu cầu phạt hoặc bồi thường;
các bên không thống nhất ngày bàn giao và thời điểm ngừng tính tiền thuê.

Quyền và rủi ro của mỗi bên có thể rất khác nhau tùy nội dung hợp đồng. Không nên mặc định bên thuê hoặc bên cho thuê là bên đúng chỉ dựa vào vị trí của họ trong giao dịch.

Thời điểm phù hợp để hỏi luật sư thường là trước khi gửi thông báo, trước khi trả nhà, trước khi lấy lại nhà hoặc ngay khi xuất hiện vi phạm có khả năng dẫn đến chấm dứt hợp đồng. Khách hàng cũng có thể sử dụng hình thức tư vấn pháp luật trực tuyến để trao đổi sơ bộ về hồ sơ trước khi quyết định bước xử lý tiếp theo.

Luật sư cần kiểm tra những gì trước khi tư vấn chấm dứt hợp đồng

Một câu mô tả như “chủ nhà vi phạm hợp đồng” hoặc “người thuê không thực hiện đúng cam kết” chưa đủ để xác định một bên có quyền chấm dứt trước hạn.

Việc tư vấn phải bắt đầu từ hồ sơ.

Trước hết, luật sư cần đọc hợp đồng thuê và các phụ lục để xác định:

thời hạn thuê;
đối tượng và mục đích thuê;
quyền và nghĩa vụ của mỗi bên;
điều kiện chấm dứt trước thời hạn;
những hành vi được xác định là vi phạm;
thời hạn hoặc cơ chế khắc phục vi phạm nếu có;
nghĩa vụ và thời hạn báo trước;
tiền đặt cọc và mục đích của khoản cọc;
tiền thuê đã thanh toán trước;
thỏa thuận về phạt vi phạm;
trách nhiệm bồi thường thiệt hại;
nghĩa vụ bàn giao và hoàn trả hiện trạng;
cách xử lý tài sản, hạng mục cải tạo khi hợp đồng kết thúc.

Luật sư rà soát hợp đồng thông báo và chứng từ thuê nhà

Tiếp theo là chứng cứ về quá trình thực hiện hợp đồng, gồm biên bản bàn giao, chứng từ chuyển tiền, phiếu thu, email, tin nhắn, hình ảnh hiện trạng, thông báo vi phạm, yêu cầu khắc phục và phản hồi của bên còn lại.

Nếu khách hàng cho rằng bên kia vi phạm, luật sư cần đối chiếu hành vi thực tế với chính nghĩa vụ được ghi nhận trong hợp đồng và quy định pháp luật áp dụng. Có hành vi gây bất tiện hoặc làm phát sinh mâu thuẫn không đồng nghĩa với việc hành vi đó đương nhiên tạo ra quyền chấm dứt hợp đồng.

Đây là lý do không thể kết luận một bên có quyền chấm dứt chỉ dựa trên một câu mô tả ngắn. Cùng là tình huống “muốn trả nhà trước hạn”, nhưng hợp đồng, lý do chấm dứt, chứng cứ và nghĩa vụ tài chính có thể hoàn toàn khác nhau.

Bên thuê muốn trả nhà trước thời hạn cần lưu ý gì

Khi bên thuê muốn rời khỏi nhà hoặc mặt bằng trước ngày hết hạn, trước hết cần phân biệt giữa mong muốn thực tế và căn cứ pháp lý.

Việc không còn nhu cầu thuê không đồng nghĩa đương nhiên với quyền chấm dứt mà không phát sinh trách nhiệm. Luật sư cần kiểm tra hợp đồng có cho phép bên thuê chủ động chấm dứt hay không, điều kiện nào phải được đáp ứng và có yêu cầu báo trước hay không.

Nếu lý do xuất phát từ hành vi của bên cho thuê, chẳng hạn không thực hiện một nghĩa vụ quan trọng đã cam kết, cần xác định chính xác nghĩa vụ đó, mức độ vi phạm và chứng cứ đã có. Trong một số trường hợp, việc gửi yêu cầu khắc phục và lưu lại phản hồi của bên cho thuê có thể rất quan trọng cho quá trình đánh giá sau này.

Đối với người thuê để kinh doanh, việc tư vấn trả nhà trước thời hạn thường cần xem thêm:

tiền thuê đã trả trước;
chi phí cải tạo mặt bằng;
thiết bị và tài sản do bên thuê lắp đặt;
khả năng tháo dỡ tài sản;
nghĩa vụ hoàn trả hiện trạng;
hàng hóa còn tại địa điểm thuê;
công nợ điện, nước và dịch vụ;
thời điểm xác định nghĩa vụ trả tiền thuê kết thúc.

Nếu căn cứ chấm dứt chưa chắc chắn, thương lượng để hai bên thống nhất chấm dứt trước hạn có thể phù hợp hơn việc đơn phương thực hiện. Thỏa thuận chấm dứt nếu được lập rõ ràng còn có thể giải quyết đồng thời tiền cọc, ngày bàn giao, tài sản và các khoản thanh toán còn lại.

Bên cho thuê muốn lấy lại nhà trước thời hạn cần lưu ý gì

Việc một người là chủ sở hữu nhà không đồng nghĩa với việc họ có thể lấy lại tài sản bất kỳ lúc nào trong thời hạn thuê.

Khi chủ nhà muốn lấy lại nhà trước hạn, cần xác định rõ lý do và căn cứ. Nếu cho rằng bên thuê chậm trả tiền, phải kiểm tra kỳ hạn thanh toán, số tiền thực tế còn thiếu, thời gian chậm trả và các điều khoản liên quan trong hợp đồng.

Nếu cho rằng bên thuê sử dụng sai mục đích, tự ý sửa chữa hoặc cho người khác sử dụng lại tài sản, cần xác định hành vi cụ thể, chứng cứ và phạm vi nghĩa vụ mà các bên đã thỏa thuận.

Trong trường hợp là thuê nhà ở thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật về nhà ở, quyền đơn phương chấm dứt của bên cho thuê và bên thuê còn chịu sự điều chỉnh của quy định chuyên ngành. Nếu là thuê mặt bằng để kinh doanh hoặc một dạng thuê tài sản khác, luật sư phải xem xét loại hợp đồng và đối tượng thuê trước khi xác định quy định áp dụng.

Chủ nhà cũng cần thận trọng với các hành vi như tự ý thay khóa, ngăn cản bên thuê tiếp cận tài sản, di chuyển đồ đạc hoặc giữ tài sản của bên thuê để tạo sức ép. Những hành vi này có thể làm phát sinh thêm tranh chấp về tài sản và thiệt hại, ngoài tranh chấp ban đầu về hợp đồng thuê.

Một yêu cầu tư vấn lấy lại nhà trước thời hạn vì vậy không chỉ xoay quanh việc chủ nhà “có quyền lấy lại hay không”, mà còn phải xác định cách thức thực hiện để tránh tạo thêm rủi ro pháp lý.

Thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng nên thực hiện như thế nào

Thông báo chấm dứt không nên được soạn trước rồi mới đi tìm căn cứ pháp lý để giải thích cho quyết định đã đưa ra.

Trước khi gửi thông báo, cần xác định tối thiểu:

căn cứ chấm dứt;
điều khoản hợp đồng có liên quan;
quy định pháp luật áp dụng;
thời hạn báo trước;
thời điểm dự kiến chấm dứt;
thời điểm và phương án bàn giao;
nghĩa vụ thanh toán còn lại;
cách xử lý tiền cọc;
cách xử lý tài sản;
phương thức gửi có thể chứng minh việc đã thông báo.

Theo nguyên tắc của Bộ luật Dân sự, khi đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, bên chấm dứt phải thông báo ngay cho bên kia và có thể phải bồi thường nếu việc không thông báo gây thiệt hại. Ngoài nguyên tắc này, từng loại hợp đồng còn có thể chịu quy định riêng và thỏa thuận về thời hạn báo trước.

Đối với trường hợp thuê nhà ở thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Nhà ở hiện hành, pháp luật chuyên ngành quy định nghĩa vụ báo trước đối với việc đơn phương chấm dứt trong các trường hợp luật định. Thời hạn báo trước theo quy định này về nguyên tắc là ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Tuy nhiên, quy tắc trên không nên được áp dụng máy móc cho mọi giao dịch có tên gọi là “thuê nhà”. Với mặt bằng kinh doanh, tài sản có công năng đặc thù hoặc giao dịch mang tính thương mại khác, cần xem chính xác đối tượng thuê, loại hợp đồng, tư cách các bên và nội dung thỏa thuận.

Về nội dung, thông báo nên xác định rõ hợp đồng đang được đề cập, sự kiện hoặc hành vi làm phát sinh việc chấm dứt, thời điểm chấm dứt, yêu cầu bàn giao và các vấn đề tài chính cần giải quyết. Cách gửi cũng cần tạo được chứng cứ về thời điểm đã thông báo.

Một thông báo viết theo cảm xúc hoặc khẳng định trước rằng bên kia “chắc chắn mất cọc” hay “phải chịu toàn bộ thiệt hại” có thể gây bất lợi nếu tranh chấp phát sinh về sau.

Tiền đặt cọc và tiền thuê được xử lý ra sao

Tiền đặt cọc là một trong những vấn đề cần được kiểm tra kỹ nhất khi hợp đồng kết thúc trước thời hạn.

Không thể kết luận rằng cứ bên thuê trả nhà trước hạn thì đương nhiên mất cọc. Ngược lại, cũng không thể mặc định rằng cứ bên cho thuê lấy lại nhà trước hạn thì đương nhiên phải trả gấp đôi tiền cọc.

Theo Bộ luật Dân sự, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Vì vậy, muốn xác định khoản cọc được xử lý thế nào phải xem chính khoản tiền đó đang bảo đảm nghĩa vụ nào.

Luật sư thường cần kiểm tra đồng thời:

mục đích của khoản đặt cọc;
nghĩa vụ mà khoản cọc bảo đảm;
điều khoản hợp đồng về xử lý cọc;
nguyên nhân dẫn đến việc chấm dứt;
bên nào có hành vi vi phạm;
việc vi phạm có liên quan đến nghĩa vụ được bảo đảm hay không;
thiệt hại thực tế nếu có;
các khoản tiền hai bên vẫn còn phải đối chiếu.

Cũng cần phân biệt tiền đặt cọc với tiền thuê đã trả trước. Hai khoản này có bản chất và cách xử lý không nhất thiết giống nhau.

Khi hợp đồng kết thúc, một bảng đối chiếu tài chính thường cần bao gồm:

tiền cọc;
tiền thuê đã trả trước nhưng chưa sử dụng;
tiền thuê còn thiếu;
tiền điện, nước và dịch vụ;
chi phí sửa chữa;
chi phí cải tạo;
tài sản gắn với địa điểm thuê;
nghĩa vụ hoàn trả hiện trạng;
khoản phạt vi phạm nếu có căn cứ và thỏa thuận phù hợp;
khoản bồi thường thiệt hại được chứng minh;
các chi phí hợp lý khác phát sinh từ việc giải quyết tranh chấp.

Đối với bồi thường, việc một bên không hài lòng với cách hợp đồng kết thúc chưa đủ để làm phát sinh một khoản bồi thường tùy ý. Cần xem xét hành vi vi phạm, thiệt hại, mối quan hệ giữa vi phạm và thiệt hại, cùng những thỏa thuận hợp pháp giữa các bên.

Việc hợp đồng chấm dứt cũng không có nghĩa mọi nghĩa vụ đều tự động biến mất. Các quyền và nghĩa vụ đã phát sinh trước thời điểm chấm dứt, nghĩa vụ thanh toán, phạt vi phạm nếu có căn cứ, bồi thường, hoàn trả tài sản và giải quyết hậu quả sau chấm dứt vẫn có thể phải tiếp tục được xử lý.

Chi phí tư vấn hoặc tham gia giải quyết vụ việc phụ thuộc vào hồ sơ, mức độ tranh chấp, phạm vi công việc và yêu cầu cụ thể của khách hàng.

Những rủi ro khi tự chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Rủi ro đáng lưu ý nhất là đánh giá sai quyền của mình trước khi hành động.

Một bên có thể cho rằng hành vi của đối phương đủ nghiêm trọng để chấm dứt, nhưng khi đọc lại hợp đồng và đối chiếu pháp luật thì căn cứ chưa đầy đủ. Nếu tự chấm dứt không có căn cứ, bên thực hiện hành vi này có thể trở thành bên vi phạm và phải xử lý các hậu quả tương ứng.

Các rủi ro thực tế thường gặp gồm:

hiểu sai điều khoản hợp đồng;
lựa chọn sai căn cứ chấm dứt;
vi phạm nghĩa vụ hoặc thời hạn báo trước;
không lưu được chứng cứ về vi phạm;
tranh chấp tiền cọc;
bị yêu cầu thanh toán tiền thuê;
tranh chấp tiền thuê đã trả trước;
tranh chấp chi phí cải tạo;
không thống nhất thời điểm ngừng tính tiền thuê;
tự ý khóa cửa;
tự ý di chuyển tài sản;
giữ tài sản hoặc tiền của bên kia không có căn cứ;
không lập biên bản bàn giao;
không ghi nhận hiện trạng và chỉ số điện nước;
gửi email, tin nhắn hoặc văn bản tạo ra chứng cứ bất lợi cho chính mình.

Khi giá trị tiền cọc lớn, đã trả trước nhiều tháng tiền thuê hoặc đã đầu tư đáng kể vào địa điểm thuê, việc để luật sư kiểm tra hồ sơ trước khi hành động có thể giúp khách hàng xác định rõ hơn phương án nào phù hợp với mục tiêu thực tế.

Các bên trao đổi về chấm dứt hợp đồng và bàn giao nhà thuê

Luật sư tư vấn và hỗ trợ khách hàng như thế nào

Một yêu cầu luật sư tư vấn hợp đồng thuê nhà trong giai đoạn muốn kết thúc trước hạn thường cần được xử lý theo từng bước thay vì chỉ trả lời “được” hoặc “không được”.

Bước 1. Tiếp nhận diễn biến vụ việc

Luật sư xác định các bên, đối tượng thuê, thời hạn hợp đồng, mục đích thuê, vấn đề đang phát sinh và kết quả khách hàng mong muốn.

Bước 2. Đọc hợp đồng và phụ lục

Các điều khoản về thời hạn, nghĩa vụ, tiền thuê, tiền cọc, chấm dứt, báo trước, phạt vi phạm, bồi thường và bàn giao được rà soát cùng nhau.

Bước 3. Xác định nghĩa vụ của từng bên

Luật sư không chỉ kiểm tra hành vi của bên còn lại mà còn xem khách hàng đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình hay chưa.

Bước 4. Xác định hành vi bị cho là vi phạm

Mỗi hành vi cần được mô tả cụ thể và gắn với tài liệu chứng minh thay vì chỉ nhận định chung rằng bên kia thiếu thiện chí.

Bước 5. Kiểm tra căn cứ pháp luật hiện hành

Tùy đối tượng thuê và tính chất giao dịch, luật sư đối chiếu Bộ luật Dân sự, pháp luật về nhà ở nếu thuộc phạm vi áp dụng và các quy định liên quan.

Bước 6. Đánh giá quyền chấm dứt và mức độ rủi ro

Kết quả có thể cho thấy căn cứ tương đối rõ, còn tranh luận hoặc chưa đủ an toàn để thực hiện ngay. Trong trường hợp sau, luật sư có thể đề xuất thu thập thêm chứng cứ hoặc lựa chọn hướng xử lý khác.

Bước 7. Đối chiếu các khoản tiền và tài sản

Tiền cọc, tiền thuê, công nợ, tài sản, phần cải tạo, nghĩa vụ hoàn trả hiện trạng, phạt vi phạm và bồi thường cần được tính toán trước khi xác định phương án.

Bước 8. Lựa chọn cách xử lý

Tùy tình huống, phương án có thể là:

yêu cầu khắc phục vi phạm;
tiếp tục thực hiện hợp đồng với điều kiện điều chỉnh;
thương lượng chấm dứt;
chấm dứt theo thỏa thuận;
đơn phương chấm dứt khi có căn cứ;
yêu cầu hoàn trả tiền;
yêu cầu bồi thường;
chuẩn bị giải quyết tranh chấp.

Đơn phương chấm dứt không phải lúc nào cũng là lựa chọn tốt nhất. Nếu hai bên có thể thống nhất rõ ngày kết thúc, tiền cọc, tiền thuê, tài sản và bàn giao thì một thỏa thuận chấm dứt có thể giảm đáng kể phạm vi tranh chấp.

Bước 9. Chuẩn bị văn bản cần thiết

Tùy phạm vi công việc, luật sư có thể hỗ trợ chuẩn bị thông báo, thư yêu cầu, biên bản làm việc, thỏa thuận chấm dứt, biên bản bàn giao, văn bản đề nghị thanh toán hoặc hồ sơ phục vụ việc giải quyết tranh chấp.

Khách hàng nên chuẩn bị gì trước khi trao đổi với luật sư

Để việc tư vấn tập trung đúng vào vấn đề, khách hàng nên chuẩn bị hồ sơ theo trình tự thời gian.

Tài liệu nên có gồm:

hợp đồng thuê;
phụ lục và thỏa thuận bổ sung;
biên bản bàn giao;
thông báo đã gửi hoặc đã nhận;
chứng từ thanh toán tiền thuê;
chứng từ giao nhận tiền cọc;
email;
tin nhắn;
hình ảnh hoặc video về hiện trạng tài sản;
tài liệu liên quan đến việc sửa chữa hoặc cải tạo;
tài liệu chứng minh hành vi bị cho là vi phạm;
yêu cầu thanh toán, phạt hoặc bồi thường đã nhận được.

Khách hàng cũng nên ghi lại các mốc quan trọng như ngày ký hợp đồng, ngày giao tài sản, thời điểm phát sinh sự việc, ngày đã yêu cầu khắc phục, ngày gửi hoặc nhận thông báo và tình trạng sử dụng tài sản hiện tại.

Nếu chưa đánh giá đầy đủ căn cứ và hậu quả, nên thận trọng trước khi gửi thêm thông báo, tự ý khóa cửa, di chuyển tài sản, giữ tiền hoặc thực hiện hành vi làm thay đổi hiện trạng.

Khách hàng đang có vụ việc thực tế có thể chuẩn bị hợp đồng thuê, phụ lục, biên bản bàn giao, thông báo đã gửi hoặc nhận, chứng từ thanh toán, chứng từ tiền cọc, email, tin nhắn và tài liệu chứng minh vi phạm, sau đó liên hệ tư vấn pháp luật để Công ty Luật Apolo Lawyers kiểm tra hồ sơ trước khi khách hàng tiếp tục thực hiện việc chấm dứt hợp đồng hoặc xử lý tranh chấp.