Vai trò của luật sư trong khởi kiện tranh chấp đất đai (Phần 1)

Chúng tôi thường xuyên nhận được nhiều câu hỏi liên quan đến việc khởi kiện tranh chấp đất đai. Do đó, thông qua bài viết này chúng tôi muốn cung cấp một thông tin cơ bản để quý độc giả có thể hiểu rõ thế nào là tranh chấp đất đai và các thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai.

Tranh chấp đất đai

Khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.”

Theo khái niệm này thì việc xác định thế nào là tranh chấp đất đai chưa thực sự rõ ràng. Tuy nhiên, có thể sử dụng tinh thần của Nghị quyết 05/2012/NQ-HĐTP của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao (hết hiệu lực ngày 01/7/2016) cách xác định tranh chấp đất đai và tranh chấp liên quan đến đất đai. Cụ thể:

  • Tranh chấp đất đai  được hiểu là tranh chấp để xác định ai là người có quyền sử dụng đất.
  • Còn đối với tranh chấp cũng có đối tượng khởi kiện là quyền sử dụng đất, nhưng không nhằm mục đích nhằm xác định ai là người có quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất, v.v thì được gọi là tranh chấp liên quan đến đất đai.

Theo đó, đối chiếu quy định của Điều 202 Luật Đất đai 2013 thì chỉ có tranh chấp đất đai (tức tranh chấp để xác định ai là người có quyền sử dụng đất) thì mới bắt buộc phải qua thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp trước khi khởi kiện ra tòa án. Đối với tranh chấp liên quan đến đất đai thì không cần trải qua thủ tục này mà có thể khởi kiện trực tiếp ra Tòa án.

Trình tự giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai có thể được giải quyết bằng cách khởi kiện tại Tòa án hoặc nộp đơn yêu cầu giải quyết đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Dù theo trình tự tố tụng tại Tòa án hay trình tự giải quyết tại cơ quan hành chính thì thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã là bắt buộc đối với tranh chấp đất đai. Thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã phải được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai. Theo đó, việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của UBND cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp.

Như đã phân tích ở trên, tranh chấp đất đai cần phải trải qua thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã trước khi được khởi kiện. Trường hợp hòa giải mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

Như vậy, khi tranh chấp đất đai mà có Giấy tờ chứng minh QSDĐ theo quy định thì được khởi kiện ngay ra Tòa án (sau khi đã qua thủ tục hòa giải và không thành). Tranh chấp đất đai mà không có Giấy tờ theo quy định thì có thể chọn một trong 2 cách là nộp đơn yêu cầu giải quyết tại UBND hoặc khởi kiện tại Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự. Đối với tranh chấp được yêu cầu giải quyết tại UBND nếu không đồng ý với quyết định giải quyết có thể khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh/Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường tùy từng trường hợp hoặc khởi kiện ra Tòa án theo thủ tục tố tụng hành chính.

Thời hiệu khởi kiện: riêng đối với tranh chấp đất đai thì không áp dụng quy định về thời hiệu khởi kiện (Khoản 3 Điều 155 BLDS 2015)

Trên đây là những nội dung cơ bản cần nắm vững để thực hiện các bước khởi kiện tranh chấp đất đai đúng và hiệu quả nhất. Trường hợp cần sự hỗ trợ của luật sư, vui lòng liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây:

Công ty Luật Apolo Lawyers

  • Địa chỉ: Tầng 10, Tòa nhà PaxSky, 51 Nguyễn Cư Trinh, Q.1, TP. Hồ Chí Minh
  • Tel: (028) 66.701.709 / (028) 35.059.349
  • Hotline 1: 0903.600.347 / Hotline 2: 0908.043.086
  • Email: contact@apolo.com.vn
  • Website: www.luatsutructuyen.vn

 

Khoa Nguyễn